Immobilienkauf im Konkubinat? Darauf sollte man achten…

Heutzutage heiraten immer weniger Paare in der Schweiz. Statistiken zeigen, dass diese Form des Zusammenlebens immer weniger eingegangen wird. So leben Personen immer mehr in einem Konkubinat zusammen. Egal, wie man zur Heirat steht, aus rechtlicher und wirtschaftlicher Sicht ist vieles auf diese Art der Partnerschaft ausgelegt. Gemeinsame, grosse Anschaffungen wie der Kauf einer Immobilie sind daher für Unverheiratete oftmals einen Hosenlupf. Und man sollte vorher viele Dinge vertraglich regeln. Grundsätzlich gibt es drei verschiedenen Eigentumsformen für die sich Unverheiratete beim Kauf einer Immobilie entscheiden können.

Neben den Eigentumsformen spielt die Vorsorge für Ereignisse wie Trennung oder Tod eines Partners eine wichtige Rolle. Die gute Nachricht: Man kann diese Dinge alle mit einem Konkubinatsvertrag regeln und den Immobilienkauf im Konkubinat erfolgreich abwickeln.

Drei Formen für Immobilien-Eigentum im Konkubinat

Viele Wege führen nach Rom. Dies gilt auch für Unverheiratete im Bezug auf Immobilien-Eigentum. Genauer gesagt, gibt es drei Wege nach Rom bzw. zum Eigenheim. Dies ist abhängig, wie sie die Verantwortung und Eigentum miteinander oder untereinander regeln wollen.

1.Das Gesamteigentum: Hier kaufen beide gemeinsam die Liegenschaft oder das Stockwerkeigentum. Dies geschieht ohne Angaben, wie viel jedem gehört. Es werden alle Personen ins Grundbuch eingetragen. Damit das Gesamteigentum nach schweizerischem Recht entstehen könne, sollte es bereits ein existierendes gesetzliches oder vertragliches Gemeinschaftsverhältnis unter den beteiligten Personen geben. Daher müssten die Partner für den Kauf der Liegenschaft vertraglich eine einfache Gesellschaft begründen. Diese wird ebenfalls ins Grundbuch eingetragen.

Bei allen Entscheidungen (Unterhalt, Verkauf, Verpfändung, Renovierung) rund um die Immobilie ist dann in der Folge jeweils ein einstimmiger Beschluss notwendig. Dies macht es, gerade bei einer Trennung wohl sehr schwierig. Allerdings liesse sich dies durch eine Zusatzvereinbarung regeln. Im Bezug auf die Finanzierung ist die Solidarität gross – so haftet ein Partner für den anderen, wenn dieser die Hypothek nicht zahlen kann.

Wann ist diese Form geeignet: Eigentlich nie. Denn, diese Form ist sehr schwerfällig und lässt einen Partner alles blockieren – was in “Liebeszeiten” wohl kein Problem ist, aber bei Trennung zu einem sehr grossen Problem wird. Wichtiger Hinweis hier: Vorsorgegelder (aus der Pension) können bei dieser Eigentumsform nicht vorbezogen werden.

2. Das Alleineigentum: Hier wird, wie der Name schon verrät, nur eine Person alleiniger Eigentümer der Immobilie. Diese Person wird im Grundbuch eingetragen und hat alle Rechte, aber auch Pflichten rund um den Besitz zu erfüllen.

Die Person geniesst die maximale Freiheit im Bezug auf die Immobilie (Verkauf, Vermietung, Verpfändung, Unterhalt). Und dies kann die Person tun, ohne Rücksicht auf die Partnerin bzw. den Partner. Die andere Person hat keinerlei Rechte im Bezug auf die Immobilie.

Allerdings hat diese Eigentumsform den Vorteil, dass die gegenseitige Verantwortung sehr gering ist. Für die Finanzierung haftet natürlich auch nur der Alleinbesitzer. Im Falle einer Finanzierungslücke kann der Konkubinatspartner nicht belangt werden.

Zudem bietet es sich an, den anderen Partner (der nicht Eigentümer ist), vertraglich zu regeln, unter welchen Bedingungen er die Liegenschaft nutzt (beispielsweise im Bezug auf Unterhaltskosten-Beteiligung, Kündigungsfrist im Falle einer Trennung etc.). Hierbei sollte natürlich auch ein allfälliger Mietzins festgesetzt werden.

Wann ist diese Form geeignet: Da ein Partner alle Rechte und der andere Partner keine Rechte hat, empfiehlt sich diese Form am ehesten, wenn auch nur ein Partner alle finanziellen Mittel aufbringt.

3. Das Miteigentum: Ist sozusagen die Zwischenform der beiden erstgenannten Formen. Auch hier werden beide Konkubinatspartner Eigentümer der Immobilie nach dem Zivilgesetzbuch (Art. 646 ff. ZGB). Im Gegensatz zum Gesamteigentum wird hier aber genau festgelegt, welcher Partner welche Anteile (auch Quoten genannt) an der Immobilie hält und beide Partner werden einzeln im Grundbuch (als Bruchteile, wie 3/4 oder auch 2/3) eingetragen – inklusive der jeweiligen Anteile. Die Festlegung der Anteile steht den Partnern frei. Diese können sich beispielsweise an der Höhe des Kapitals orientieren. Ab diesem Zeitpunkt steht es jedem Partner frei, über seinen Anteil zu verfügen.

Auch hier ist die Solidarität gross. So haften beide Partner für die Hypothek. Plant ein Partner den Verkauf seines Anteils, kann er dies tun, der zweite Partner hat aber ein Vorkaufsrecht.

Wann ist diese Form geeignet: Diese Form ist laut diverser Rechtsexperten definitiv zu bevorzugen. Denn hierbei können Gelder aus der Pensionskasse und auch der Säule 3a zur Finanzierung genutzt werden und dies von beiden Partnern. Beim Immobilienkauf als Gesamteigentum ist der Vorsorgebezug bei Unverheirateten dagegen gesetzlich ausgeschlossen.

Vorsorge ist besser als Nachsicht: Vertraglich vorbereiten

Wenn man verliebt ist, ist die Welt rosarot. Da eine Immobilie hier in der Schweiz doch durchaus ein paar Franken kostet, steckt oftmals viel Geld in solchen Vorhaben. Daher ist es ratsam, möglichst viele Ereignisse in einem schriftlichen und unterzeichneten Vertrag zu regeln. Dazu zählen:

• Verantwortlichkeiten
• Wahl der Eigentumsform (siehe oben) mit den entsprechenden vertraglichen Folgen
• Finanzierung
• Unterhalt
• Folgen bei Ereignissen wie Trennung, Invalidität oder Tod

Was passiert bei einem Todesfall mit der Immobilie der Unverheirateten?

Wie bereits erwähnt, sind Partnerschaften im Gegensatz zur Ehe schlechter abgesichert. Dies gilt auch speziell bei Todesfall oder Invalidität. Denn in diesen Fällen erhält der andere Partner keinerlei Unterstützung der AHV oder Pensionskasse. Hier gilt es im Vorfeld vorzusorgen. Dies kann beispielsweise mit einer Todesfallrisiko-Versicherung mit Invalidenrente geschehen. Hierbei wird dann jeweils der andere Partner als Begünstigter eingesetzt.

Auch die Erbfolge muss geregelt sein, da es kein gesetzliches Erbrecht gibt. Ist es nicht anders vereinbart, würden dann die nächsten Verwandten der verstorbenen Person erben und nicht der Partner. Hier schafft ein Erbvertrag Abhilfe, der unter Beisein von mind. zwei Zeugen notariell beurkundet werden muss.

Dabei gilt zu beachten, dass der gesetzliche Teil an die Verwandten auf jeden Fall zu erbringen ist, ausser es wird im Vorfeld ein sog. Erbverzichtsvertrag unterzeichnet in dem die gesetzlichen Erben auf ihr Erbe verzichten. Via einem Testament lassen sich die Partner gegenseitig als Erbe einsetzen.

Man sieht also, mit etwas Vorbereitung und diversen vertraglichen Abmachungen, ist es hier in der Schweiz keine grosse Hürde, einen Immobilienkauf im Konkubinat abzuwickeln.

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